Foto bonita do apartamento. Legenda caprichada.
Duzentas curtidas, quinze comentários de "que lindo".
E nenhuma visita marcada.
Se o Instagram da sua imobiliária parece um álbum de fotos que não vende, este texto é pra você. Dá pra começar amanhã, sem ferramenta nova, só com o celular.
A resposta depende de três coisas:
- O que você mostra no post.
- Pra onde o interessado vai depois de ver.
- O que você responde quando ele chega.
1. O que você mostra
A maioria dos perfis de imobiliária fala da imobiliária.
"Realizando sonhos há 20 anos." "Sua casa nova está aqui."
Só que ninguém procura imobiliária. A pessoa procura um imóvel, num bairro, que caiba no bolso.
Pensa na vitrine de uma padaria.
A placa "temos pão" não faz ninguém entrar. O pão quentinho na vitrine, com o preço do lado, faz.
No Instagram, o pão é o imóvel. Então cada post precisa responder, em dois segundos, as três perguntas que todo mundo faz:
- Onde fica? O bairro, escrito na imagem ou na primeira linha.
- Quanto custa? O valor ou, no mínimo, a faixa. Esconder o preço atrai curioso e espanta quem tem pressa.
- Como é por dentro? Vídeo curto andando pelo imóvel, da porta à varanda, vale mais que dez fotos paradas.
Um cuidado que quase nenhum guia sobre o assunto lembra: o número do CRECI.
A Resolução COFECI 1.065, de 27 de setembro de 2007, vale pra qualquer tipo de divulgação publicitária.
A imobiliária mostra o CRECI com a letra J, e o corretor com a letra F, num tamanho de pelo menos 25% do nome usado.
Na prática: CRECI na bio, na arte do post e no anúncio. Em caso de dúvida sobre o seu formato, o CRECI da sua região orienta.
Imóvel certo na vitrine, a pessoa se interessa. E agora ela precisa saber exatamente o que fazer.
2. Pra onde o interessado vai
Aqui mora o erro mais comum: "mais informações no link da bio".
A pessoa tem que sair do post, abrir o perfil, achar o link, abrir uma página, procurar o imóvel de novo.
No meio do caminho, o filho chama, o ônibus chega, ela esquece.
Cada passo a mais é uma porta a mais pra abrir. E cada porta perde gente.
Então peça uma ação só, a mais curta possível:
- No post e no Reels: "Comente VISITA que a gente te chama no direct." Responder comentário é rápido e o próprio comentário ajuda o post a circular.
- No Stories: o botão de link direto pro WhatsApp, com a mensagem já escrita: "Oi! Vi o apartamento do Centro no Instagram."
- No anúncio: o objetivo de mensagem, que abre a conversa no WhatsApp com um toque.
Repara na mensagem já escrita. Ela diz de qual imóvel a pessoa veio, e você não precisa perguntar.
E o anúncio? Ele vem depois que o post já prova que funciona.
Um exemplo com números redondos. Imagina uma imobiliária que paga R$ 1.200 por mês em anúncio na Meta.
Com o imposto de 12,15%, sobram R$ 1.054,20 de verba de verdade.
Esse dinheiro vai pros dois ou três imóveis que mais geraram conversa sem anúncio. Não pro post institucional. Não pra dez imóveis ao mesmo tempo.
Quando a pessoa chama, começa a parte que decide tudo.
3. O que você responde
Lead de imóvel esfria rápido.
Quem chamou às 21h está, naquele momento, no sofá, olhando imóvel. Amanhã de manhã, já falou com outros três corretores.
Então a primeira resposta precisa sair em minutos. Fora do horário, uma resposta automática segura a conversa até alguém assumir.
E essa primeira resposta não é a ficha completa do imóvel. São três perguntas.
Mensagem 1: a primeira resposta
"Oi, Ana! Que bom que gostou do apartamento do Centro. Pra te mandar as informações certas, me conta rapidinho:
é pra morar ou investir? Seria à vista, com financiamento ou usando o FGTS? E pra quando você pensa em mudar?"
Três perguntas, e você já sabe com quem está falando.
Quem responde "financiamento, ainda não fiz simulação, talvez ano que vem" é um contato pra cuidar com calma.
Quem responde "à vista, quero mudar em dois meses" é visita pra marcar essa semana.
Mensagem 2: o convite pra visita
"Perfeito, Ana. Esse apartamento tem o que você procura. Consigo te mostrar na quinta às 18h ou no sábado às 10h. Qual fica melhor?"
Dois horários, não "quando você pode?". Escolher entre dois é mais fácil que inventar um.
Mensagem 3: pra quem sumiu
Uma parte vai parar de responder. É normal. Dois dias depois:
"Oi, Ana! O apartamento do Centro ainda está disponível. Separei mais duas opções no mesmo bairro e na mesma faixa. Quer que eu te mande?"
Repara que ela traz algo novo. "E aí, vai querer?" não traz nada, e por isso ninguém responde.
O que anotar de cada conversa
Uma planilha simples já resolve: nome, imóvel de origem, à vista ou financiamento, prazo e o que aconteceu.
Depois de um mês, você descobre quais imóveis e quais posts trazem visita, não curtida. É pra eles que vai a verba do mês seguinte.
Juntando as partes
O Instagram da imobiliária traz lead quando as três coisas andam juntas:
- Mostrar o imóvel com bairro, faixa de preço, vídeo e CRECI.
- Pedir uma ação só, que leva direto pra conversa.
- Responder em minutos, com perguntas que filtram e um convite com dia e hora.
Falhou uma, as outras duas perdem força. Post ótimo com resposta no dia seguinte vira lead do concorrente.
Então, como conseguir leads de imóvel pelo Instagram?
Começando pelo que já está no seu estoque.
Amanhã, escolha os três imóveis com mais saída. Grave um vídeo curto de cada um, com bairro e faixa de preço na tela, e escreva na legenda: "Comente VISITA".
Deixe as três mensagens salvas como resposta rápida no WhatsApp Business.
Depois de duas semanas, olhe qual imóvel gerou mais conversa. Esse é o primeiro que merece anúncio.
Perguntas frequentes
Imobiliária precisa colocar o CRECI no anúncio do Instagram?
Sim. A Resolução COFECI 1.065/2007 pede o número do CRECI em qualquer divulgação publicitária, com a letra J pra imobiliária e F pro corretor, em tamanho de pelo menos 25% do nome usado. O mais seguro é deixar na bio, na arte e no anúncio.
Vale a pena colocar o preço do imóvel no post?
Na maioria dos casos, sim, ou pelo menos a faixa de preço. Sem preço, chegam muitos curiosos e quem tem pressa passa pro próximo perfil que mostra o valor.
Quanto uma imobiliária deve investir em anúncio no Instagram?
Depende da cidade e do valor dos imóveis. Em negócio local, a verba costuma ficar entre R$ 600 e R$ 5.000 por mês, e a Sande Labs recomenda começar com R$ 1.200, concentrados nos imóveis que já geram conversa sem anúncio.
Anúncio de imóvel na Meta tem regra especial de público?
A política de práticas discriminatórias da Meta exige a categoria especial de moradia pra anunciantes dos Estados Unidos, do Canadá e de partes da Europa, conforme a página oficial consultada em outubro de 2026. Mesmo assim, anúncio de imóvel nunca pode excluir pessoas por raça, religião ou outra característica protegida.
O que responder quando o cliente pergunta "ainda está disponível?"
Responda que sim, se estiver, e já emende as três perguntas: morar ou investir, à vista ou financiamento, e prazo pra mudar. Só "sim" encerra a conversa; a pergunta de volta mantém ela viva.
Quer saber onde a sua imobiliária está perdendo contato?
A Sande Labs olha o caminho inteiro, do post à visita marcada, e mostra onde o interessado está escapando: no que o post mostra, no caminho até a conversa ou na resposta. Sem custo, resposta em até 30 minutos.
Quero meu diagnóstico gratuito
Quem escreveu
João Sande, fundador da Sande LabsAdministrador de formação, MBA em Gestão de Tráfego Pago, certificado em Meta Ads e Google Ads. Mais de cinco anos de marketing digital e mais de trinta negócios atendidos.
